Cada vez son menos las propiedades disponibles y en contraste crecen los alquileres temporales.
Comprar una vivienda es una meta que para muchas personas en Argentina es imposible, esto a causa del deterioro en el poder adquisitivo y la suba de las cuotas de los créditos hipotecarios, por lo cual, la opción más común es alquilar. Sin embargo, en los últimos años, el poder arrendar también se ha convertido en todo un drama, no solo porque la oferta es poca, sino porque la “oferta” es cara.
Sin duda parte del problema es la alta inflación que sufre el país y que supera el 100% anual, lo que ha causado que el acceso a la vivienda sea cada vez más difícil, sobre todo porque los precios de los alquileres – según la ley vigente- se ajustan anualmente a través de la variación del Índice de Precios al Consumidor que mide el Indec y la de los salarios que establece la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE).
Por ejemplo, quienes hayan firmado sus contratos en septiembre de 2022 tendrán un aumento del 112,5% al cumplirse el año, siendo este un nuevo récord de incremento, pues en agosto el alza se ubicó en 109%. De hecho, desde junio de este año los alquileres se mantienen en tres cifras.
Y es que desde que entró en vigencia la polémica Ley de Alquileres, que fue sancionada en 2020, se estiman que salieron 250 mil unidades del mercado para ser vendidas u ofrecerlas como alquileres temporarios o turísticos, todo debido a que resulta más rentable para los dueños.
Mientras, por otro lado, también crecieron los alquileres informales, aquellos que aceptan dos años de contrato y no tres como dictamina la ley, además de ajustes semestrales y no anuales.
Pero ¿cuántas personas viven situación de alquiler? De acuerdo con el último informe de la Encuesta Permanente de Hogares realizada por el Indec, 9 de cada 10 personas reside en viviendas alquiladas, ocupadas o de familiares. En específico se estima que 5 millones 222 mil personas pagaron un monto determinado en concepto de alquiler para el segundo semestre de 2022.
Por su parte, los llamados ocupantes comprenden a un universo 2 millones 816 mil de individuos aproximadamente, aumentando un 10,9% en el último semestre del año pasado.
Este grupo está conformado por los no propietarios que pagan los impuestos y expensas del inmueble y, en ocasiones, pueden llegar a obtener el título de dominio por el régimen de usucapión (término jurídico que indica un modo de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo).
Adicionalmente, se presentan los casos de los propietarios de la vivienda, que el Indec subdivide en los que son titulares del terreno (63,4% del total de la población) y los que carecen del derecho sobre el terreno (7,2% de los residentes en el país).
Finalmente, se tiene a los “Otros”, es decir, lo que no están contemplados en las opciones anteriores, entre ellos están los usurpadores de tierras, que serían un poco más de 540 mil personas.
Situación de los inquilinos en el AMBA
En la Ciudad de Buenos Aires los precios de los alquileres subieron más de un 350% en dos años y en la actualidad un departamento de dos ambientes, uno de los más buscados, no baja de 144 mil pesos por mes, aunque la demanda mayor se inclina por monoambientes.
En una entrevista con Infobae, Leandro Molina, director comercial de Zonaprop, señaló que los barrios de Retiro, Liniers y Montserrat son los que más subieron en comparación con julio, debido a que si bien son zonas con poca oferta, son muy demandados por sus ubicación a vías de acceso, cercanía con universidades y áreas de oficinas.
En tanto, los barrios que menos aumentaron fueron Villa General Mitre, Villa Ortúzar y Villa Luro. No obstante, en resumen, Palermo es la zona más cara y Liniers la más económica.
Asimismo, organizaciones sociales -conformadas por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia, el Centro de Estudios Legales y Sociales, el Centro de Estudios Urbanos y Regionales, la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios y el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires- realizaron un encuesta de manera telefónica a 1.508 personas mayores de 16 años para conocer la situación de los hogares inquilinos del AMBA.
Dicho estudio, que fue publicado en abril de este año, se llevó a cabo en noviembre de 2022, cuando la indexación anual de los contratos de alquiler se encontraba en el 73,13%, casi un 20% menos que ahora. El mismo refleja que 32% de los hogares destina más de la mitad de sus ingresos a pagar el alquiler de su vivienda, mientras en 2021 la cifra era de 24%.
Además, el 63% de los inquilinos admitió haberse endeudado con familiares, amigos, prestamistas particulares o entidades bancarias y, de este porcentaje, el 62% utilizó el dinero para cancelar el alquiler. Por su parte, el 50% de los encuestados sostuvo que arrienda sin un contrato escrito y más del 60% afirmó que los aumentos que reciben están por fuera de la ley.
Debate de la Ley de Alquileres
El pasado 23 de agosto, la Cámara de Diputados dio media sanción al proyecto que busca reformar la Ley de Alquileres, con 125 votos a favor y 112 en contra. Esta iniciativa tiene entre sus puntos más importantes volver a los contratos de dos años de duración y que las actualizaciones sean cada cuatro meses, según un índice o una combinación de índices que sea acordada entre propietarios e inquilinos.
Ahora, esta propuesta enfrentará un nuevo escenario en el Senado y ya senadores del Frente de Todos decidieron realizar otras modificaciones y así frenar la iniciativa. “Esta ley así no sale”, alegan desde la bancada oficialista.
De esta manera, si finalmente se presentan cambios al proyecto y es aprobado por el Senado, el mismo deberá regresar a la Cámara de Diputados para ser debatido en comisiones nuevamente.
Cabe destacar que, si bien Juntos por el Cambio tiene mayoría en la comisión de Legislación General, algo que le da ventaja para avanzar sin modificar el dictamen, el Frente de Todos tiene la mayoría de votos tanto en la comisión de Presupuesto como de Hacienda, lo que le permitiría hacer las enmiendas.
Lo cierto es que mientras todo esto ocurre la incertidumbre cada vez es mayor y muchos dueños han cerrado los contratos hasta que se aclare la situación, complicando cada vez más el panorama para los inquilinos, propietarios y el mercado inmobiliario.
