El sueño de la casa propia se aleja cada vez más: la disparada del dólar hizo caer operaciones y casi no se inician trámites con créditos hipotecarios UVA, que entre 2016 y 2017 resultaron una buena alternativa para la compra de viviendas. En ese contexto, avanza un proyecto bonaerense que modifica la actual ley de alquileres para descomprimir los costos de los inquilinos.
Es que, ante las dificultades para acceder a la casa propia, alquilar volvió a ser la única alternativa de vivienda para muchas familias. El proyecto avanza en la Legislatura, y aunque fue presentado por un bloque opositor, contaría con el apoyo del oficialismo por pedido de la gobernadora María Eugenia Vidal, aunque no está exento de polémica.
Desde el Colegio de Martilleros bonaerense advirtieron que los costos del contrato que se ahorren los inquilinos serán trasladados a los precios de los alquileres porque la rentabilidad del propietario es baja. Un informe de ese colegio advierte que en lo que va del año el valor el alquiler de un inmueble con destino a la vivienda aumentó un 11,8%, es decir, por debajo a la inflación oficial que fue del 16%.
En rigor, el proyecto presentado por el bloque Peronismo Kirchnerista modifica el apartado 6, inciso e, de la Sección Segunda del Artículo 54 de la ley 10.973, que actualmente especifica que los gastos de contrato pueden ser pagados entre ambas partes, aunque también abre la posibilidad de que lo asuma una sola, lo que sucede en la mayoría de los casos. Es el inquilino quien termina abonando la totalidad de los costos.
De acuerdo a la Asociación Platense de Inquilinos, tal como informó el diario Extra que edita la agencia de noticias provincial DIB, la reforma permitiría ahorrar hasta un 50% los gastos del contrato para el locatario. Con la nueva redacción se haría explícito que en «locaciones con destino para vivienda», los honorarios serán del 2% al 4% «a cargo del locador, no pudiéndose cargar al locatario de honorarios ni gastos de gestiones».
Según Inquilinos, en un contrato de alquiler de $ 8.000 el primer año y de $ 10.000 el segundo, los gastos pueden llegar a los $ 40 mil si se realiza depósito, aunque muchas inmobiliarias trabajan con un documento pagaré, por lo en ese caso se reduce a unos $ 22 mil. Es que hay que sumar el mes de adelanto de $ 8.000; el depósito de $ 18.000 (que puede no estar); los honorarios de $ 8640 (el 4% del valor total del contrato); el informe de garantía de propietario $ 1.200 aproximadamente, sellados $ 2.592 (1,2% del total) y certificación, unos $ 500 por firma.
Si el proyecto se aprobara sin modificaciones, los inquilinos no pagarían honorarios ni gastos de gestión, es decir, sólo correría por su cuenta el mes de depósito en caso que se solicite. Pero es posible que salga con reformas. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por ejemplo, se liberó al locatario del pago de la comisión inmobiliaria, lo que equivale aproximadamente a un mes de alquiler, pero no del resto de los gastos como sellados, informes y certificaciones.
La Primera Encuesta Nacional difundida meses atrás por la Federación de Inquilinos Nacional reveló que el 41% del salario se destina a pagar el alquiler sin contar expensas, tarifas o impuestos. Y mientras que el 64% averiguó por un crédito hipotecario, un 87% cree que nunca llegará a ser propietario.
Quejas en el interior
Las quejas de operadores inmobiliarios por el proyecto también se sienten en el interior, donde la oferta de viviendas es mucho menor y desde el sector temen que la nueva ley desaliente las inversiones.
«La ley es clara, pero en la realidad lo cierto es que los gastos se financian en varias cuotas», dijo a DIB, Oscar Pérez, presidente del Colegio de Martilleros de Necochea. Además, señaló que en ese municipio las expensas que encarecen los gastos mensuales son abonadas por el propietario, a diferencia de lo que sucede en la mayoría de los casos.
En el mismo sentido, Carlos Hugo Esteban, titular del Colegio de Bahía Blanca, opinó que el proyecto «busca poner un parche en una problemática habitacional a la que el Gobierno no termina de encontrarle solución» y dijo que en el interior las alternativas para de pagar los costos de contrato son más flexibles. «Nosotros no cobramos el depósito, realizamos un pagaré y se financian los gastos inmobiliarios, que equivalen aproximadamente a un mes de alquiler», agregó.
Más difícil mes a mes
Pese a la baja rentabilidad de los propietarios, los martilleros admiten las dificultades para pagar los alquileres que tienen mes a mes los inquilinos. El 87% tiene como su primera preocupación el precio, según la encuesta de la Federación. «Estamos pasando una situación muy difícil, porque a su vez los inquilinos no pueden pagar más. Eso es una realidad», dijo Esteban.
En esa localidad del sur bonaerense, un departamento de dos ambientes cuesta entre $ 6.000 y $ 7.000, mientras que una casa de una familia tipo se consigue a $ 10.000, precios más accesibles que en La Plata, por ejemplo, donde una vivienda familiar puede llegar a los $ 25.000. De acuerdo al censo 2010, alquilan el 25% de los bahienses, aunque Esteban consideró que hoy ese porcentaje podría ser superior. «Cada vez más gente alquila porque la casa propia quedó lejos», sostuvo.
De acuerdo a los censos nacionales, hubo un fuerte incremento de hogares alquilados en el país. De 11.1% en 2001, al 16.1% en el 2010 (más de 7 millones de personas viven en viviendas alquiladas).
«Los inquilinos se incrementaron en los últimos años; hoy en Junín estimamos que alquilan entre 5 mil y 6 mil personas», dijo Carlos Daniel Di Palma, titular de Martilleros en Junín.
El adiós a los créditos
Al malestar por el proyecto de alquileres se suma el congelamiento de los créditos UVA, que habían dado un repunte al sector los últimos dos años. Como los inmuebles están tasados en dólares, la devaluación volvió los precios de las casas inaccesibles, ya que el crédito en pesos no alcanza. En ese contexto, muchos compradores con préstamos asignados resolvieron echarse atrás.
«No conozco a nadie que esté operando con estos créditos en la actualidad», dijo el necochense Pérez. «Las variables económicas y el sistema financiero conspiraron otra vez contra el mercado inmobiliario. El poco movimiento que se venía dando en Junín estaba motorizado en un 80% por los créditos hipotecarios UVA», dijo, por su parte, Di Palma.
De acuerdo a datos oficiales, durante 2017 las ventas de viviendas aumentaron un 40%, y el 63% de los hipotecarios otorgados fueron UVA. A su vez, el 80% de esos créditos UVA fueron brindados por bancos públicos. Pero ahora, el aumento del dólar de los últimos dos meses del 44% trajo aparejado una fuerte desaceleración de esos préstamos. Según un informe oficial del Banco Central, en junio se derrumbaron un 42% en comparación con el volumen operado el mes anterior.
